房地產經紀通常是指為進行房屋轉讓、抵押、租賃等相關活動的當事人有償提供居間、代理銷售或抵押、租賃的一種營業活動。在歷史上，中國房地產經紀行業的產生最早可以追溯到宋代，當時就將從事房屋經紀的人稱為“房牙”，房牙主要負責為交易雙方提供官方認可的契約，并簽訂格式合同，同時有相應的人作為擔保，最后在衙門登記，繳納契稅。由此可見，房地產經紀是自古有之、與民生息息相關的行業。

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我們現在所說的房地產經紀行業，是伴隨我國住房商品化、市場化發展而產生發展的。1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布，提到“房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構”，并提出“設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業”，這是首次從法律層面對房地產中介機構的范圍以及設立條件進行了界定。

當前，我國房地產市場正向存量房時代過渡，房地產經紀行業發展前景廣闊。滿足人民美好居住生活新期待，在供給側既要求產品和結構不斷優化，也呼喚更便民、更安全、更高效的房地產流通。房地產經紀作為房地產業的細分領域，在住房資源有效配置中扮演重要角色，也在實現人們“住有所居”過程中作出了重要貢獻。但當前房地產經紀行業發展還面臨不少痛點，行業高質量發展還有很大提升空間。

隨著我國經濟和社會不斷發展，人民群眾越來越注重對于生活品質和生活方式的追求，也由此衍生出對于家庭房產購買、置換以及租賃等的需求，因此房地產經紀行業表現愈加活躍，規模也不斷擴大，各類房地產經紀機構數量呈幾何數量增長。

早期的房地產經紀機構多以二手房交易門店為主，經營業務比較單一，主要是二手房的買賣、租賃以及少量的貸款中介服務。但近年來，隨著開發企業對于營銷渠道和效果的需求發生了變化，且受經紀行業準入門檻較低等的驅動，大量資金和人員進入這一行業。除了傳統的二手房門店和經紀人，越來越多的媒體、自媒體、營銷渠道商開始介入房地產經紀行業。房地產經紀業務也逐步從二手房交易向新建商品房交易延伸，從單純的房屋交易環節向品牌推廣、客戶儲備、資金貸款服務等環節延伸，房地產經紀的市場參與度不斷提高，服務鏈條日趨向縱深發展。

我認為，目前房地產經紀行業存在的問題主要集中在以下幾個方面。

一是房地產經紀行業在完善法律法規、加強有效監管等方面需要進一步提升。目前我國在房地產經紀人執業資格制度方面已經有很大進展，也出臺了一些規范和整治市場秩序的通知。但與房地產經紀相關的專項系統性法律法規和政策體系尚未建立，例如在準入與退出、經紀行業監管、專業部門職權等方面缺乏具體、明確且操作性高的法律法規。

房地產經紀由于帶有“房地產”三字，一旦出現問題通常被認為是住房和城鄉建設部門的責任，但房地產經紀行業存在的問題不是簡單的房屋問題，而是復雜的社會問題，例如房地產經紀機構的備案管理、登記與執照發放、廣告宣傳管理、服務收費管理、人員勞動合同等涉及到工商、稅務、人力資源和社會保障等多個職能部門。此外，房地產經紀行業涉及部門較多，要在形成有效的監管合力上下功夫。

二是市場集中度不足，房地產經紀企業發展良莠不齊。近年來房地產市場的快速發展催生了大量的房地產經紀機構，但由于行業準入門檻低、行業資質認證制度不健全，導致各種經紀機構數量多，但質量良莠不齊，品牌企業和規模企業較少，全國大部分城市都是由兩到三家規模較大的房地產經紀企業支撐市場。

三是行業行為規范和行業信用體系建設有待加強。過去，房地產經紀機構發布虛假房源信息、機構之間惡性競爭等現象屢屢發生，近年來行業內通過規范平臺、加強自律，情況有所改善，但行業形象需要重塑。此外，還存在信息傳播和被泄露等問題，都值得深入研究并加以規范。

四是近年來各類房地產營銷渠道商、自媒體等介入房地產經紀行業，魚龍混雜，一定程度上加大了交易風險和監管難度。以新建商品房為例，開發企業拓寬營銷渠道的初衷是為了擴大項目的品牌影響力、加快項目去化，但由于缺乏相應的法律法規且難以監管，渠道商和自媒體利用自身優勢不斷提高傭金比例、機構和項目之間惡意競爭破壞市場秩序的情況越來越多，很大程度上加劇了購房者的交易風險，加大了政府的監管難度。

所謂“專業的人做專業的事”，房地產經紀機構通過資源整合及平臺搭建，能夠為有房屋交易需求的開發企業和購房者提供各類專業和便捷的服務。因此，雖然房地產經紀行業在發展過程中存在一些問題，但也不能片面夸大問題而弱化房地產經紀機構和從業人員在推動房地產市場健康穩定發展中的重要作用和積極意義?？傮w而言，房地產經紀行業高質量發展要處理好破與立的關系，可以從以下幾個方面探討推動行業走向正循環。

一是健全房地產經紀相關的法律法規。近年來我國一直在探索建立針對房地產經紀行業的法律法規體系。今后應根據市場發展情況進一步加快專項立法進度，對行業資格準入、信息披露和保護、合同規范、各方權利義務以及違法違規處罰等多個方面給予明確的法律規定，為房地產經紀行為提供有力的法律支撐。

二是建立健全房地產經紀機構資質管理制度，適度提高經紀機構的從業準入資格和行業壁壘。同時還應加大對于房地產經紀從業人員的專業培訓力度，完善從業人員的知識體系和結構，除了有銷售方面的培訓，還需要增加包括房屋建筑、設計、法律、金融等綜合性知識儲備。

三是推進信息管理平臺建設，建立行業誠信建設、從業人員注冊、房源信息展示、房源網簽交易、各監管部門資源共享于一體的信息管理系統。信息管理平臺的建設一方面有助于規范經紀機構的經營行為并約束房主提供信息的真實和準確性，維護市場正常交易秩序；另一方面對于監管部門實現信息共享，提高監管效率也有積極意義。此外，行業還應探索建立完備的獎勵處罰機制，建立“違規經紀人員失信黑名單”，推動行業正循環，樹立行業良好形象。

四是完善監管體系，加強多部門管理聯動，明確各部門之間的權責利，形成有效的監管合力。通過信息平臺的搭建和資源共享，加強部門間的協同配合，建立多部門聯動的動態管理機制以及違法違規行為聯合查處機制，實現對行業發展的正確引導及管理。同時要明確各部門管理工作的范圍，做到權責統一。

五是可以允許部分規?；康禺a經紀企業適度資本化。適度資本化一方面可以滿足企業規模擴張期對于資金的需求，增強企業的擴展性和生存能力；另一方面也是企業搭建綜合性業務平臺的支撐。此外，對于有資金需要的企業和個人也能提供一定的流動性支持。但要把握好資本化的程度和尺度，更需要政府相關部門及時落實引導和監管責任。

房地產經紀行業的高質量發展不是單維度、點狀的工作，而要用系統性思維來考量和更新面向未來的行業基礎設施，發揮市場在資源配置中的決定性作用，充分調動市場主體的積極性，最終營造出一個良性發展的行業生態系統。（作者系山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任、博士）